Орон сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдлага (HOA). Орон сууцны барилгыг хэрхэн зохицуулах вэ? HOA үүсгэх үү, үүсгэхгүй байх уу? HOA орон сууцны барилгын менежментийн үндэс

Нэг орон сууцны барилгын хувьд орон сууцны өмчлөгчдийн холбоог зөвхөн нэг хуулбараар байгуулдаг. Энэ шийдвэрийг тусдаа хурлаар гаргадаг. Санал хураалтад оролцсон гишүүдийн 50-иас дээш хувь нь санал өгсөн тохиолдолд л зөвшөөрнө.

HOA бий болгох зорилго. Энэ юу вэ?

Энгийнээр хэлэхэд энэ бол орон сууцны байшингийн эздийн холбоо юм. Орон сууцны тухай хуульд үүнийг тодорхойлсон ашгийн бус байгууллага. Энэ нь одоогийн хууль тогтоомжид заасан журмын дагуу байгуулагдсан.

Сүүлийн үед өмч хөрөнгөө удирдах ийм аргыг сонгосон оршин суугчдад ямар сөрөг үр дагавар гарах вэ гэсэн асуулт байнга гарч ирж байна. Гэхдээ энэ нь тухайн байгууллага оршин тогтнож байгаа учраас ийм зүйл болохгүй. Асуудал нь буруу үүсгэх журам юм. Заримдаа эдгээрийг оршин суугчдын амьдралыг хөнгөвчлөхийн тулд биш, харин тодорхой хүмүүст санхүүгийн эх үүсвэр, нэмэлт эрх мэдэлд нэвтрэх боломжийг нээх зорилгоор бүтээдэг.

Сөрөг үр дагавар нь хаа сайгүй гарч ирдэггүй. Хамгийн гол нь энэ үйл явцын бүх боломжит шинж чанаруудыг урьдчилан анхаарч үзэх явдал юм.

Байшинг удирдах боломжит аргуудыг ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 161-р зүйлд бичсэн болно. Мөн 44-р зүйлд үнэхээр чухал шийдвэр гаргах шаардлагатай бол бүх нийтийн хурал хийхийг эзэмшигчдэд үүрэг болгосон.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 135 дугаар зүйл нь HOA-ийн үйл ажиллагаанд зориулагдсан болно. Ерөнхийдөө энэ үйл ажиллагааны зохицуулалтын хүрээг бүрдүүлдэг олон нийтлэл байдаг.

  1. 148 дугаар зүйлийн 9 дэх хэсэг.
  2. 147 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг.
  3. 147 дугаар зүйлийн 5 дахь хэсэг
  4. 146 дугаар зүйлийн 6 дахь хэсэг.
  5. 156 дугаар зүйлийн 8 дахь хэсэг
  6. 152 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг.
  7. 151 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэг.
  8. 149 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг.
  9. 137 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг.

Эхний алхамууд

HOA нь нэг орон сууцны барилгад, хэд хэдэн байранд нэг дор зохион байгуулагддаг. Эсвэл нэг нийтлэг нутаг дэвсгэрээр нэгдсэн байдаг.

Тодорхой хүчин зүйлүүдтэй холбоотой хэд хэдэн хүндрэлүүд байдаг:

  • Хууль эрх зүй, санхүүгийн асуудлыг хэрхэн зохицуулах вэ?
  • Татварын тайланг хэн, яаж гаргадаг вэ?
  • Бүртгэлийн менежмент.
  • Бүх нийтийн хурлыг хэрхэн зохион байгуулах вэ?
  • Санал хураалт явуулж байна.
  • HOA-г бүрдүүлэх журам нь одоогийн хууль тогтоомжийг чанд дагаж мөрдөхийг шаарддаг.
  • Орон сууцны өмчлөгчөөс мэдээлэл хэрхэн цуглуулах вэ?

HOA-ийн үйл ажиллагаа нь зөвхөн Орон сууцны тухай хуульд заасан хууль эрх зүйн тал дээр тулгуурладаг. Байгууллага хууль ёсны байхын тулд өмчлөгчид нь нэгдэх ёстой. байшингийн нийт талбайн 50-иас доошгүй хувь. Оршин суугч бүр HOA-д элсэхээс татгалзах эрхтэй. Гэхдээ энэ тохиолдолд ч гэсэн нэгдсэн хуралдааны дараа зааврыг дагаж мөрдөх үүрэгтэй. Гэхдээ ийм оршин суугчид санал хураалтад оролцох эрхгүй.

Орон сууцны оршин суугчдаас заавал санаачилгын хэсэг байгуулах, хамгийн багадаа 5 хүн. Дүрмийг батлахын тулд анхны нэгдсэн хурлыг байгуулдаг. Бэлтгэл баримт бичгийг бүрдүүлэхийн тулд санаачлагын бүлэг хотын захиргаанд өргөдөл илгээдэг.

Бүх нийтийн хурал хийж байна

Санаачлагч бүлгүүд Түншлэлийн үйл ажиллагаатай холбоотой ихэнх үүрэг хариуцлагыг хүлээдэг. Бэлтгэл үе шатанд аль хэдийн хэсэгчлэн үүссэн. Санаачлагч бүлгийн төлөөлөгчид л хэлэлцэх асуудлаа бэлтгэж, урилга илгээдэг.Тэр хүмүүс ирээдүйн дүрмийг боловсруулах үүрэгтэй. Мөн хурал бүрийн ойролцоо протоколыг бүрдүүлэхэд зориулагдсан. Эцэст нь санал өгөх маягтыг бүрдүүлэх үүрэгтэй.

Хуралдаанаар аливаа чухал асуудлыг хэлэлцдэг. Үүн дээр оршин суугч бүрт HOA бий болгох шаардлагатай байгааг хэлж, энэ түншлэлийн хэлбэр ямар давуу талтай болохыг тайлбарлав.

Заримдаа санал хураалт нь гадуур явагддаг. Оршин суугч бүрт шийдвэр гаргахад тодорхой хугацаа өгдөг. Гол нь гадуурх санал хураалт явуулах боломжийг дүрэмдээ урьдчилан зааж өгөх ёстой. Нөхөрлөлийн гишүүн бүрт тусад нь санал өгөх маягт бэлтгэдэг. Эсвэл хэлэлцэх асуудал болгон дээр. Маягт бүр нь "түдгэлзэх", "тэмцэх" эсвэл "эсрэг" гэсэн гурван сонголттой байх ёстой.

Санал тоолохдоо хэдэн хүн оролцсоноор санал тоолох ёсгүй. Мөн оршин суугчдад хамаарах нийт талбайн хувьд. Тухайлбал, 70 ам метр талбайтай өмчлөгчид 30 ам метр талбайтай өмчлөгчдөөс илүү санал авдаг.

Дүрэм батлах тухай

Дүрэм бол HOA-ийн бараг бүх үйл ажиллагааг үндэслэсэн гол баримт бичиг юм. Байгууллагын зөв үйл ажиллагаа нь өөрөө энэ баримт бичгийн текстийг хэр сайн бэлтгэснээс хамаарна.

Дүрэмд тавигдах гол шаардлага бол аль болох энгийн байх явдал юм. Энэ нь одоогийн хууль тогтоомжоор дэмжигдээгүй цэгүүдийг оруулах ёсгүй. Орон сууцны тухай хуулийн 6-р хэсгийг хуулж, замдаа өөрчлөлт оруулах нь логик юм.

Дараа нь дүрмийн давхар тайлбар байхгүй болно. HOA дүрэмд дараахь зүйлийг тусгасан байх ёстой.

  1. Хяналтын хороонд хэдэн гишүүн байдаг вэ?
  2. Удирдах зөвлөлд хэдэн гишүүн байгаа вэ?
  3. HOA-ийн гишүүдийг хуралдуулах журам.
  4. HOA-ийн байршил.
  5. HOA-ийн нэр.

Зарим зөрүүг зөвшөөрдөг хэдхэн ойлголт байдаг. Жишээлбэл, та:

  • Та өөрийн үзэмжээр HOA-ийн гишүүд, орон сууцны өмчлөгчид оролцдог хамтарсан хурал хийх журмыг боловсруулж болно.
  • ОНӨААТҮГ-ын гишүүдийн нэгдсэн хуралдаанд сонгох бүрэн эрхийг шилжүүлэх. Тэгвэл дарга өөрөө ТУЗ-ийн гишүүдээс хамаарал багасна. Гэхдээ илүү их зүйл HOA-ийн бүх гишүүдээс хамаарна.

HOA дүрмийг бэлтгэж, хэрэгжүүлэх явцад зайлшгүй шаардлагатай бүх чухал асуудлаар ердийн байдлаар хурал хийх:

  1. Засвар, засвар үйлчилгээтэй холбоотой төлбөрийг хэлэлцэнэ.
  2. Биечлэн болон гаднаас санал хураалт явуулах.
  3. Удирдах зөвлөлийн дарга, гишүүдийг дахин сонгох.
  4. Нийтийн өмчийг ашиглах.
  5. Газар ашиглах.
  6. Байшингийн сэргээн босголт хийх.

Шийдвэрлэгдээгүй татварын асуудал нь тусдаа нягтлан бодох бүртгэл шаарддаг. Нийгэмлэг нь орц бүрээс ойролцоогоор ижил тооны төлөөлөгчийг оруулах шаардлагыг HOA дүрэмд тусгах нь зүйтэй.

HOA дүрэм нь HOA-ийн бүх гишүүдэд заавал байх ёстой баримт бичиг юм.Гэхдээ энэ нь орон сууцны өмчлөгчдөд хамаарахгүй.

Бүртгэлийн үйл явцын талаар

ТУЗ-ийн аль ч гишүүн HOA-г бүртгүүлэхийн тулд холбогдох төрийн байгууллагад баримт бичгийг бүрдүүлж өгч болно. Холбооны татварын алба энэ журмыг хариуцдаг. Баримт бичгийн багц нь дараахь зүйлсээс бүрдэнэ.

  • Улсын татварыг төлсөн баримт.
  • Хуулийн этгээдийг бүртгүүлэх өргөдөл. 11001 маягтыг ашигладаг.
  • HOA зөвлөлийн хурлын тэмдэглэл. Үүнийг ТУЗ-ийн бүх гишүүд гарын үсгээр баталгаажуулсан байх ёстой.
  • Түншлэлийн дүрэм. нэгдсэн хуралдаанаар баталсан эцсийн найруулгад. Хоёр хувь үйлчилдэг.
  • Хурлын тэмдэглэл, эх хувь буюу нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар.

Холбооны татварын алба хүсэлтийг боловсруулдаг дээд тал нь долоо хоногийн дотор.

Өөр ямар процедурыг дуусгах шаардлагатай вэ?

Хүлээн авах гэрчилгээ нь байшинг HOA-ийн удирдлагад шилжүүлэх үндсэн баримт бичиг юм. Энэ үйл явцад тусгай комисс оролцох ёстой. Үүнд ихэвчлэн HOA-ийн удирдлагын гишүүд болон хотын захиргааны төлөөлөгчид багтдаг. Уг актын текстийг тухайн барилга байгууламжтай холбоотой техникийн баримт бичгийг байнга дагалддаг. Энэ нь орон сууцны барилга байгууламжийг ажиллуулах дүрэм, журамд нийцсэн байх ёстой.

Явахдаа удирдлагын өөр нэг хэлбэрОрон сууц өмчлөгчдийн эрхэнд өөрчлөлт оруулах ёсгүй. Байшинг HOA-ийн удирдлагад шилжүүлэх үед тусгай мэдэгдэл гаргадаг. Тэднийг Өмчийн удирдлагын хороо, Хотын захиргааны хэлтэст илгээдэг.

HOA-ийн банкны дансыг зөвхөн хуулийн этгээдийн нэр дээр нээдэг.

Байшингийн өмнөх баланс эзэмшигчид юу болсныг мэдэгдэх ёстой. Шаардлагатай бүх мэдээллийг өгсөн.

Гэрээ байгуулах

Нийтлэг өмч, түүний агуулгын нөхцөл, дүрэм нь ийм гэрээний гол субьект болдог. компанид элсээгүй эзэдтэй.

Гэрээнд юу заасан бэ?

  1. Засвар, засвар үйлчилгээ хийх ёстой эд хөрөнгийн тодорхойлолт.
  2. Ямар засвар үйлчилгээ хийдэг вэ? Яг яаж?
  3. HOA үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд ямар хариуцлага хүлээх вэ?
  4. Эзэмшигчийн үүрэг хариуцлага болон бусад засвар, үйлчилгээний зардлын талаархи мэдээлэл. Төлбөрийн журам, хэмжээ, нөхцөл.

HOA-тай байгуулсан гэрээг хоёр хувь үйлдсэн. ТУЗ-ийн эзэн, дарга нар гарын үсгээ зурсан байх ёстой. Нөхөрлөлийн удирдах зөвлөл ч эдгээр үйлдлийг зөвшөөрөх ёстой. Хамгийн тохиромжтой сонголт бол бүх байшингийн эзэд HOA-д элсэх явдал юм. Харин хэн нэгэн үүнийг эсэргүүцэж байгаа бол хүчээр гэрээ байгуулах эрх Хууль тогтоомжид байхгүй. Эзэмшигч нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөөс татгалзвал бүх алдагдал HOA-д хамаарна.

Мөн байшинг ерөнхий хурлаар сонгогдсон удирдлагын байгууллагад шилжүүлж болно. Ерөнхий хурлын шийдвэрээр энэ тохиолдолд орон сууцны барилгын менежментийн гэрээг батална. Удирдлагын байгууллагын даалгаврыг байшингийн эзэд эсвэл HOA-ийн зөвлөлийн гишүүд өгдөг. Нэг тал нөгөө талдаа жил бүр гэрээнд заасан нөхцөл хэрхэн биелж байгаа талаар тайлагнадаг.

Удирдлагын байгууллага нь тодорхой байшинд үйлчлэх аргыг сонгох боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд та HOA-ийн бүрэн цагийн ажилтнууд эсвэл гуравдагч талын ажилчдыг татан оролцуулж болно.

HOA зохион байгуулах нь үнэ цэнэтэй юу? Хариулт нь видеон дээр байна

Доорх видео нь HOA-г бий болгох зохион байгуулалтын талуудаас гадна урам зоригтой талуудыг харуулж байна. Энэ бизнесийг эрхлэх нь зүйтэй болов уу, эсвэл байшингаа менежментийн компанид даатгах нь зүйтэй болов уу?

Орон сууцны барилгыг удирдах гурван аргыг (ОХУ-ын Орон сууцны хуулийн 161-р зүйлийн 2-р хэсэг) өгдөг. Байшин эзэмшигчдийн нэгдсэн хурал нь менежментийн аргыг сонгож, шийдвэрийнхээ дагуу хүссэн үедээ өөрчилж болно (ОХУ-ын Орон сууцны хуулийн 161-р зүйлийн 3-р хэсэг).

Эдгээр аргуудын нэг нь Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо (HOA) байгуулах явдал юм.

Сууц өмчлөгчдийн холбоог байгуулах, үйл ажиллагаатай холбоотой харилцааг энэ бүлгийн хэм хэмжээгээр зохицуулдаг. 13 ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль.

Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо (HOA)– ашгийн бус байгууллагаар бүртгэлтэй, орон сууцны байшингийн эзэд (эзэмшигчдийн 50-иас дээш хувийн шийдвэрээр) эсвэл хэд хэдэн байшингийн орон сууцны өмчлөгчид үүсгэн байгуулсан хуулийн этгээд.

HOA бол үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдийн холбоо бөгөөд энэ нь орон сууцны байшингийн эздийн холбоо (MKD) юм. Байгууллагын дүрэмд өөрөөр заагаагүй бол орон сууц өмчлөгчдийн холбоо нь үйл ажиллагааны хугацааг хязгаарлахгүйгээр байгуулагдана.

HOA нь улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн цагаасаа эхлэн хуулийн этгээд юм.

Орон сууц өмчлөгчдийн холбоог улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ нөхөрлөл байгуулах, түүний дүрэм, нөхөрлөлийн дүрмийг батлах тухай шийдвэр гаргасан байрны өмчлөгчийн протокол, түүнчлэн мэдээллийг ирүүлнэ. орон сууцны өмчлөгчдийн холбоог байгуулахад санал өгсөн хүмүүсийн тухай, эдгээр хүмүүсийн эзэмшиж буй хувьцааны тухай орон сууцны барилга (MKD).

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 151-р зүйлд орон сууцны өмчлөгчдийн холбоо нь орон сууцны дотор болон гадна талд байрлах хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөхийг зөвшөөрдөг.

9-р сард хүчин төгөлдөр болсон "ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1-р хэсгийн 4-р бүлэгт нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай, ОХУ-ын хууль тогтоомжийн зарим заалтыг хүчингүй болгох тухай" Холбооны хууль 2014.05.05-ны өдрийн 99-ФЗ. 2014 оны 1-р сарын 1-ний өдөр (зарим заалтыг эс тооцвол) хуулийн этгээдийн зохион байгуулалт, эрх зүйн шинэ хэлбэрийг нэвтрүүлэв. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдийн холбоо (TSN).

Тиймээс 2014 оны 9-р сарын 1-ээс эхлэн HOA нь 99-FZ хуулийн дагуу TSN-ийн зохион байгуулалт, эрх зүйн хэлбэрээр байгуулагдсан хуулийн этгээдийн төрөл юм.

Одоогийн байдлаар TSN-д үүсгэсэн HOA-уудыг яаралтай дахин бүртгүүлэх ажил явагдаж байгааг анхаарна уу (ОХУ-ын Барилгын яамны 2015 оны 4-р сарын 10-ны өдрийн 10407-ACh/04 тоот захидал).

Орон сууцны барилгад орон сууцны байшингийн эзэд HOA бий болгох зорилго

Сууц өмчлөгчдийн холбоо (ОӨХ) байгуулах зорилго нь байшингийн дундын өмчийг удирдах, уг өмчийг бий болгох, хадгалах, хадгалах, нэмэгдүүлэх, инженерийн шугам сүлжээгээр хангах, менежментийн зорилгод хүрэхэд чиглэсэн бусад үйл ажиллагааг явуулахад оршино. орон сууцны барилга эсвэл өмчлөгчийн өмчийг хуваалцах (h 1, ОХУ-ын Орон сууцны хуулийн 135 дугаар зүйл).

HOA бий болгох зорилгод дараахь зүйлс орно.

1) нийтийн өмчийг орон сууцны барилгад эсвэл Урлагийн 2-р хэсэгт заасан тохиолдолд хамтран удирдах. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 136 дугаар зүйл, хэд хэдэн орон сууцны байшингийн эздийн өмч буюу хэд хэдэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн өмч;

2) нийтийн эзэмшлийн өмчийг орон сууцны барилгад хууль тогтоомжоор тогтоосон хэмжээнд эзэмшүүлэх, ашиглах, захиран зарцуулах;

3) хэд хэдэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн өмчлөлийн эд хөрөнгө, эсвэл хэд хэдэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг хамтран ашиглах;

4) эд хөрөнгийг бий болгох, хадгалах, хадгалах, нэмэгдүүлэх үйл ажиллагаа явуулах;

5) ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд заасны дагуу эдгээр орон сууцны барилга эсвэл эдгээр орон сууцны барилгад байр ашиглаж буй хүмүүст нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх;

6) орон сууцны барилгыг удирдах зорилгодоо хүрэх, эсвэл хэд хэдэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн өмч, эсвэл хэд хэдэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн өмчийг хамтран ашиглахад чиглэсэн бусад үйл ажиллагаа явуулах.

Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь орон сууцны дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, үйлчилгээ үзүүлэх, засварлах ажлыг бие даан гүйцэтгэх, эсвэл гэрээний үндсэн дээр, тухайлбал, холбогдох төрлийн үйлчилгээ эрхэлдэг хүмүүсийг татан оролцуулах эрхтэй. үйл ажиллагаа.

HOA нь менежментийн байгууллагатай гэрээ байгуулсан бол энэ гэрээний дагуу хүлээсэн үүргийн биелэлтэд хяналт тавьдаг.

Урлагийн 1-р зүйлийн дагуу. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 136-д зааснаар нэг орон сууцны байшингийн эзэд зөвхөн нэг HOA үүсгэж болно. HOA байгуулах шийдвэрийг холбогдох орон сууцны байшингийн эзэд нийт саналын тавиас дээш хувийн саналаар санал өгсөн тохиолдолд батлагдсан гэж үзнэ.

Байгууламжтүншлэл эзэд орон сууцбүрдэнэ:

  1. нөхөрлөлийн гишүүдийн заавал төлөх төлбөр, элсэлтийн болон бусад шимтгэл;
  2. нөхөрлөлийн эдийн засгийн үйл ажиллагааны орлого;
  3. орон сууцны нийтийн өмчийн ашиглалтыг хангах, урсгал засвар хийх, тодорхой төрлийн инженерийн шугам сүлжээ, бусад татаас олгох татаас;
  4. бусад орлого.

HOA нь үйл ажиллагаандаа дүрэмд заасан зориулалтаар зарцуулсан тусгай санг бий болгох эрхтэй. Эдгээр үйлдлийн үндэс нь орон сууц өмчлөгчдийн холбооны гишүүдийн нэгдсэн хурлын шийдвэр юм. Тусгай санг бүрдүүлэх журмыг нөхөрлөлийн гишүүдийн нэгдсэн хурлаар тогтооно.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 152 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу орон сууц өмчлөгчдийн холбоо дараахь төрлийн эдийн засгийн үйл ажиллагаа эрхэлж болно.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд "орон сууцны барилга байгууламжийн менежмент" гэсэн ойлголтын тодорхойлолт байдаггүй боловч бүхэл бүтэн хэсэг нь энэ сэдэвт зориулагдсан болно. Энэ нь юу вэ, орон сууцны эзэд орон сууцны барилгыг хэрхэн удирдахаа хэрхэн сонгох ёстой вэ?

Орон сууцны барилга барих гэж юу гэсэн үг вэ?

Олон орон сууцны барилгыг удирдах үйл явц нь гүйцэтгэлийг хамардаг бүх үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдийн зохицуулалттай үйл ажиллагааэсвэл холбогдох хүмүүс.

Энэхүү үйл ажиллагаа нь дараахь зорилготой.

  • тав тухтай амьдрах нөхцлийг бүрдүүлэх;
  • эд хөрөнгийг хадгалах, түүнийг зөв ашиглах;
  • байшинд амьдардаг оршин суугчдад олон янз байдлыг хангах.

Орон сууцны байшингийн өмчлөгчид эд хөрөнгийн менежментийн хэлбэрийг сонгох ёстой.

Удирдлагын стандарт

Гэсэн хэдий ч одоогийн орон сууцны хууль тогтоомж нь ямар ч алдаа дутагдалтай байдаггүй. Үүнтэй холбогдуулан 2011 оны зун ОХУ-ын Ерөнхийлөгч Дмитрий Медведев Орон нутгийн удирдлагын байгууллагууд болон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдөд менежментийн компаниудын үйл ажиллагаанд хяналт тавих эрх мэдлийг өөрсөддөө олгосон Орон сууцны тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийг баталсан.

Хууль тогтоомжийн хүрээн дэх шинэлэг зүйл нь хөгжлийн үе шатанд HOA бий болгохыг хориглодог бөгөөд хөгжүүлэгчид өөрсдөө үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчдийн түншлэлийг бий болгоход шууд оролцохыг хориглодог.

Шинэ хуулиар ч мөн зөвшөөрдөг оршин суугчид хэрэглээний төлбөрөө нөөцийн үйлчилгээ үзүүлэгчид шууд төлөх аргаудирдлагын байгууллагын оролцоогүйгээр.

Хуульд заасан удирдлагын арга

Удирдлагын арга барилыг оршин суугчид бүх нийтийн хурлаар сонгодог ба ямар ч үед өөрчилж болнонэгдсэн шийдвэрт үндэслэсэн. Удирдлагын хэлбэр бүр өөрийн гэсэн онцлогтой.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд иргэдэд орон сууцны барилгыг удирдах гурван сонголтыг санал болгодог (161-р зүйлийн 2-р зүйл), тухайлбал:

  • тусгайлан үүсгэн байгуулсан болон төрөлжсөн хоршоодын холбооны удирдлага;
  • удирдлагын байгууллагын үйлчилгээгээр дамжуулан менежмент.

Удирдлагын хувилбарыг сонгох нь тухайн барилга дахь орон сууцны тоо, оршин суугчдын сахилга бат, төлбөрийн чадвар, нөөцийг хангадаг байгууллагуудтай одоо байгаа харилцаа холбоо, хэмжих хэрэгслийн хүртээмж, менежментийн байгууллагуудын олон талт байдал гэх мэтээс хамаарна.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн дагуу ийм байшингийн оршин суугчид сонгох боломжтой орон сууцны нийт тоо арван зургаагаас хэтрэхгүй. Энэ тохиолдолд байшингийн менежменттэй холбоотой бүх асуудлыг нэгдсэн хуралдаанаар хэлэлцдэг.

Мөн оршин суугчид үүрэг хариуцлагаа хэрхэн хуваарилахаа өөрсдөө шийдэж, үйлчилгээний гэрээг үнэ төлбөргүй хийхдээ байшингийн төлөөлөгчөөр ажиллах хүмүүсийг сонгодог.

Шууд удирдлагын тусламжтайгаар оршин суугчид HOA-г хадгалах шаардлагагүй зардлаас ангижрах болно. Төрөл бүрийн байгууллагуудтай үйлчилгээний гэрээ түрээслэгч бүртэй тус тусад нь гэрээ байгуулна.

Бүтээл нь өмчлөгчдийн холбоо болон хариуцлагатай хүмүүсийг томилох, бүх оршин суугчдын нэрийн өмнөөс байшингийн засвар үйлчилгээний асуудлыг төлбөртэй шийдвэрлэдэг. Ийнхүү HOA нь хуулийн этгээдийн хувьд янз бүрийн байгууллагуудтай гэрээ байгуулдаг.

Тус холбооны Удирдах зөвлөлийн гишүүд оршин суугчдаас сонгогддог учраас байшингийн хувь заяа тэдэнд чухал, үүргээ умартахгүй. Удирдах зөвлөлийн ажилд сэтгэл дундуур байгаа тохиолдолд оршин суугчид дахин сонгох эрхтэй.

ХАМТ Олон тооны оршин суугчидтай байшинд HOA байгуулахыг зөвлөж байна.

Удирдлагын компаний менежментийн аргыг сонгохдоо эзэд нь байшингийн засвар үйлчилгээг гуравдагч этгээдийн мэргэшсэн байгууллагад даатгадаг. Энэ тохиолдолд оршин суугчид байшингийн талаархи санаа зоволтоос бүрэн ангижирч, мөн тохижилтыг мэргэшсэн мэргэжилтнүүд гүйцэтгэдэг.

Ийм тохиолдолд бүх зүйл болсны дараа төлөгдөх бөгөөд оршин суугчид яг юуны төлөө мөнгө төлж байгаагаа мэддэг.

Хяналтын аргыг сонгох шаардлагатай юу?

Олон орон сууцны байрны удирдлагын тохиргоог ерөнхий хурлын шийдвэрийн дагуу томилно (ОХУ-ын Орон сууцны хуулийн 44-р зүйл). Үүний зэрэгцээ оролцогчид нь хүлээн зөвшөөрсөн шийдвэр нь бүх өмчлөгчид заавал байх ёстой, тэр дундаа эсрэг санал өгсөн болон хуралдаанд огт оролцоогүй.

Оршин суугчдын нэгдэл ямар ч үед орон сууцны барилгын менежментийн хэлбэрийг өөрчилж болно.

Ерөнхий хурлыг хуралдуулах, хийх журам нь олон нарийн ширийн зүйлийг агуулдаг. Тиймээс өчүүхэн алдаа нь удирдлагын байгууллагад шалтаг болж магадгүй юм өмчлөгчийн нэхэмжлэлийг шүүхэд эсэргүүцэх.

Хамгийн алдартай аргументууд нь:

Оршин суугчид менежментийн арга барилаа шийдээгүй бол яах вэ?

Удирдлагын аргыг сонгох шийдвэр гарснаас хойш нэг жил өнгөрсөн ч оршин суугчид менежментийн хэлбэрээ шийдээгүй хэвээр байгаа бол орон нутгийн засаг захиргаа менежментийн компанийг бие даан сонгох эрхтэй.

Менежментийн компанийг сонгох нээлттэй тэмцээн зохион байгуулж байна, аль ч байгууллага үйлчилгээгээ санал болгох боломжтой. Санал болгож буй нөхцөлийг байшингийн нөхцөл байдалд үзүүлэх үр өгөөж, үр дагаврын хувьд үнэлдэг.

Видео: Орон сууцны барилгад хяналтын сонголтыг сонгох

Видео нь ОХУ-ын одоогийн хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны барилгыг удирдах ямар аргууд байдаг талаар тайлбарласан болно.

Орон сууцны байшингийн оршин суугчдад менежментийн хэлбэрийг сонгох нь яагаад заавал байх ёстойг тайлбарлаж, байшингийн эзэд энэ асуудлаар шийдвэр гаргахгүй бол хотын захиргаа хэрхэн ажиллах ёстойг тайлбарлав.

IP Перминова Ольга

1996 оны 6-р сарын 15-ны өдөр "Орон сууц өмчлөгчдийн холбооны тухай" Холбооны хууль батлагдсанаас хойш бараг 17 жил болж байна (одоогоор энэ нь хүчингүй болсон). 2004 онд удирдлагын энэ хэлбэрийг хуульчилсан ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль. 2011 онд ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд ноцтой өөрчлөлт оруулсан.
HOA гэж юу вэ? Үүний давуу болон сул талууд юу вэ?
У HOAдэмжигчид ч, эсэргүүцэгчид ч бий. Үүнийг зарим нь орон сууцны дундын өмчийг хамтран удирдах боломж гэж үзэж байгаа бол нөгөө хэсэг нь иргэдийг хууран мэхэлж, хөдөлмөрлөж олсон мөнгийг нь завших бас нэгэн хэлбэр гэж үзэж байна.
Би HOA гэж юу болох, түүний мөн чанар юу болох, шаардлагатай эсэх, шаардлагатай бол яагаад гэдгийг ойлгоход туслахыг хүсч байна.
Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь орон сууцны барилгад орон сууцны байр эзэмшдэг иргэдийн холбооны нэг хэлбэр юм. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд заасны дагуу HOA байгуулах зорилго нь орон сууцны барилгад үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборыг хамтран удирдах, түүний ашиглалт, өмчлөх, ашиглах, нийтийн өмчийг хуулиар тогтоосон хүрээнд захиран зарцуулах явдал юм.
HOA нь үл хөдлөх хөрөнгийн хамтарсан менежментийн зарчмыг хэрэгжүүлэхийг хэлнэ. Байшингийн эзэд (оршин суугчид) орон сууцны барилгын засвар үйлчилгээтэй холбоотой бүх асуудлыг өөрсдөө шийддэг. Энэ тохиолдолд HOA бий болгосноор тэд өмчөө үр дүнтэй, үр дүнтэй удирдах арга хэмжээг авна гэж үзэж байна.
Зөвхөн өөрийн өмчийн засвар үйлчилгээтэй холбоотой гарч ирж буй бэрхшээлийг шийдвэрлэх нь бараг боломжгүй ажил боловч хэрэв та эв нэгдэлтэй байж, таны ашиг сонирхлыг мэргэжлийн хүмүүс төлөөлдөг бол асуудлыг шийдэх боломж хэд дахин нэмэгддэг. Эдгээр нь зүгээр нэг үг биш юм.

Би HOA байдаг бөгөөд миний удирддаг барилгад HOA-ийн эрх ашгийг хамгаалах олон жишээг өгөх болно. Ашиг сонирхлын төлөөлөлшүүхэд болон нэхэмжлэлийн хэмжээг бууруулах, байгууллага, хайхрамжгүй өмчлөгчөөс өр барагдуулах, байнгын хүсэлтийг шуурхай шийдвэрлэх, тэдэнтэй харилцах гэх мэт.

Түүнээс гадна бүх үйл ажиллагааг оршин суугчид өөрсдөө, тэдний төлөөлөгч нар хянадаг
HOA-ийн эрх, үүрэг
HOA нь дараахь эрхтэй.
нөхөрлөлийн гишүүдийн ашиг сонирхлын үүднээс орон сууцны барилга байгууламжийг удирдах гэрээ, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ, дундын өмчийг арчлах гэрээ, бусад гэрээ байгуулах;
тодорхойлох зардал, орлогын тооцоонөхөрлөлийн дүрэмд заасны дагуу нэг жилийн хугацаанд нөөцийн санд төвлөрүүлэх тусгай шимтгэл, суутгал, сэргээн босголт, их засварын зардал, бусад зориулалтын зардал;
хүлээн зөвшөөрсөнд үндэслэнэ орлого, зардлын тооцоонөхөрлөл нь нэг жилийн хугацаанд байшингийн өмчлөгч бүрийн дундын өмчид эзлэх хувь хэмжээний дагуу төлбөр, шимтгэлийн хэмжээг тогтоодог;
байшинд байгаа байрны эздэд ажил гүйцэтгэх, тэдэнд үйлчилгээ үзүүлэх;
нөхөрлөлийн эд хөрөнгийг худалдах, түр ашиглуулах, солих.
Байрны эзэд нийтлэг зардалд оролцох үүргээ биелүүлээгүй бол HOAзаавал төлөх шимтгэл, төлбөр, түүнчлэн нөхөрлөлд учирсан хохирлыг албадан нөхөн төлүүлэхийг шүүхээр шаардах эрхтэй.
Хэрэв энэ нь байшин доторх байр эзэмшигчдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй бол, HOA нь дараахь эрхтэй.
нийтийн өмчийн зарим хэсгийг ашиглалтад оруулах;
дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн хэсгийг барих буюу дахин барих;
цаашид ашиглах зорилгоор орон сууц, худалдааны болон бусад барилга байгууламж барих зориулалтаар газар эзэмших, өмчлөх, нийтийн дунд өмчлөх;
нөхөрлөлийн зорилгод нийцсэн хэлцэл хийх, бусад үйлдэл хийх.
Учир нь HOA- ашгийн бус байгууллага бол зөвхөн зөвшөөрөгдсөн үйл ажиллагаа эрхлэх эрхтэй нөхөрлөлийн дүрэм.
Нөхөрлөлийн үүрэг хариуцлагад дараахь зүйлс орно.
шаардлагын биелэлт ОХУ-ын орон сууцны цогцолбор,холбооны бусад хууль тогтоомж, нөхөрлөлийн дүрэм;
нөхөрлөлийн гишүүн биш байшинд байгаа байрны эзэдтэй дундын эд хөрөнгийг засварлах, засварлах тухай гэрээ байгуулах;
гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх;
эд хөрөнгийн ариун цэврийн болон техникийн зохистой байдлыг хангах;
Байрны бүх өмчлөгчид энэ эд хөрөнгийн дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааны хэмжээгээр эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ хийх үүргээ биелүүлэхийг баталгаажуулах;
өмчлөгчид дундын эд хөрөнгийг өмчлөх, ашиглахад саад учруулж буй гуравдагч этгээдийн үйлдлээс урьдчилан сэргийлэх арга хэмжээ авах;
байр эзэмшигчдийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг, түүний дотор гуравдагч этгээдтэй харилцах харилцаанд төлөөлөх.
HOA гишүүдийн эрх, үүрэг
Та байгаа байрандаа орон сууцны байрыг өмчлөх эрхийг авсны дараа HOA-ийн гишүүн болох боломжтой. Гэхдээ энэ нь үүрэг биш юм - ийм байшинд орон сууц худалдаж авснаар та автоматаар нөхөрлөлийн гишүүн болохгүй. Гэсэн хэдий ч гишүүнчлэлийн дутагдал нь таныг байшинг засварлах, ажиллуулах зардалд оролцох, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөөс чөлөөлөхгүй.
Гишүүн болох HOAнөхөрлөлд элсэх хүсэлтээ гаргаж, тухайн байрны өмчлөлийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг үзүүлснээр боломжтой. Өмчлөгчийг нөхөрлөлд элсүүлэх шийдвэрийг бүх нийтийн хурлаар гаргадаг.
Ороогүй эзэд HOA, Түүнтэй HOA-д нийтийн эд хөрөнгийг нийлүүлэх, нийтийн өмчийг засварлах, засварлах байшингийн менежментийн эрх мэдлийг шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулах ёстой.Нөхөрлөл нь ийм хүмүүст нэмэлт төлбөр ногдуулах эрхгүй. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль болон бусад хууль эрх зүйн заалт, журамд тусгагдсанаас бусад үүрэг.
Сайн дурын гишүүнчлэл HOAтүүнээс чөлөөтэй гарахыг таамаглаж байна. Үүнээс хойш гарах журмыг дүрэмд тусгасан байх ёстой LCDэнэ тухай заалт байхгүй. Орон сууц худалдсан эсвэл түүний өмчлөх эрхийг дуусгавар болгох өөр хэлцэл дууссаны дараа HOA-ийн гишүүнчлэл мөн дуусгавар болно.
Хэрэв нөхөрлөлийн гишүүн үүргээ тогтмол биелүүлээгүй, эсвэл түүний ажилд ямар нэгэн байдлаар саад учруулсан бол түүнийг HOA-ийн гишүүнчлэлээс хасч, ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу захиргааны болон иргэний хариуцлага хүлээлгэж болно. Холбоо.
Нөхөрлөлийн гишүүн дараахь эрхтэй.
бусад өмчлөгчидтэй тохиролцохгүйгээр өмчөө захиран зарцуулах;
дүрэм, хууль тогтоомжийн шаардлагын дагуу дундын өмчийг дундын өмчлөх, ашиглах, захиран зарцуулах нөхцөлөөр зориулалтын дагуу ашиглах;
Байшингийн менежменттэй холбоотой шийдвэр гаргахад биечлэн болон төлөөлөгчөөр дамжуулан оролцох;
нөхөрлөлийн үйл ажиллагааг боловсронгуй болгох, ажилд гарсан дутагдлыг арилгах талаар санал гаргах;
нөхөрлөлийн удирдах байгууллагад сонгох, сонгогдох.
Нөхөрлөлийн гишүүд дараахь зүйлийг хийх үүрэгтэй.
бүх нийтийн хуралд оролцох
шаардлагыг биелүүлэх ОХУ-ын Орон сууцны хууль, ОХУ-ын Иргэний хууль, нөхөрлөлийн дүрэм.;
техникийн болон галын аюулгүй байдлын стандарт, байшин, орон нутаг, орон сууцны байрыг засварлах ариун цэврийн дүрмийг дагаж мөрдөх;
HOA-ийн гишүүдийн нэгдсэн хуралдаанаар батлагдсан хэмжээгээр нийтийн үйлчилгээний төлбөр, түүнчлэн тусгай төлбөр, зорилтот шимтгэлийг цаг тухайд нь хийх;
нийтийн өмчид ногдох хувь хэмжээний дагуу орон сууцны барилгын засвар үйлчилгээ, ашиглалт, барилга угсралт, сэргээн босголт, их засвартай холбоотой зардалд оролцох.
Нөхөрлөл нь үүргээ бүх эд хөрөнгөөрөө хариуцна. Нэг цагт HOAгишүүдийнхээ үүргийн төлөө хариуцлага хүлээхгүй, HOA-ийн гишүүд үүргээ биелүүлдэггүй HOA.

Орон сууцны барилгад иргэдийн амьдрах таатай, аюулгүй нөхцөлийг бүрдүүлэх, орон сууцны нийтийн эзэмшлийн эд хөрөнгийг зохих ёсоор арчлах, дээрх эд хөрөнгийг ашиглахтай холбоотой асуудлыг шийдвэрлэх, түүнчлэн хэрэгслүүдийм байшинд амьдардаг иргэд HOA эрхтэй: удирдах өөрийнхөөрөө, дамжуулах хяналт Менежментийн компаниэсвэл Хувиараа бизнес эрхлэгч, эсвэл хувь хүн, ажилтныг удирдлагад оролцуулах Менежер, НЗХ-ны гишүүдийн хурлаар батлагдсан зардлын тооцооны хүрээнд ..
Орон сууцны байшинд байгаа бол үүсгээгүйСууц өмчлөгчдийн холбоо, эсхүл энэ барилгыг орон сууцны хоршоо болон бусад хэрэглээний төрөлжсөн хоршооны мэдэлд ороогүй бөгөөд үүнтэй зэрэгцэн энэ байранд дөрвөөс дээш орон сууц байгаа бол энэ байрны өмчлөгчид нэгдсэн хуралдаанаараа сонгох шаардлагатай.

Холбогдох хэвлэлүүд