اضغط عنك RF. بيع مبنى بدون قطعة أرض بيع مبنى بدون قطعة أرض

هناك الكثير من المواقف المعقدة والمتنوعة في معاملات البيع والشراء في سوق العقارات. صدقوني، ليس هناك وقت للملل. لا يزال هناك الكثير من الأراضي غير المخصخصة أو غير المسجلة للملكية أو الإيجار تحت المنازل (جزء من المنزل) أو تحت المباني. السؤال المتكرر هو ما إذا كان من الممكن الشراء أو البيع منزل أو جزء من منزل بدون أرضالذي يقع عليه هذا المنزل.

المشترون الذين يشككون في شراء وبيع منزل بدون أرض يسألون، البائعون الذين لا يرغبون في استثمار الوقت والمال في تسجيل الأرض يسألون، أصحاب أسهم المنزل يسألون، الأشخاص الذين يرغبون في بيع جزء من الأرض و احتفظ بجزء من قطعة الأرض أسفل المنزل واسأل.

بشكل عام، هناك الكثير من الأسئلة، دعونا نحاول العثور على إجابات وتوضيحات حول هذه القضايا.

هل من الممكن قانونا بيع منزل بدون أرض؟

الحالة الأولى: أن يكون المبنى السكني وقطعة الأرض مملوكين لنفس المالك.

وفقًا للقانون، يعد المنزل وقطعة الأرض مجمعًا عقاريًا واحدًا، وهذا ما تعلنه المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، لذلك إذا تم بيع المنزل، فإن قطعة الأرض تخضع أيضًا للبيع المتزامن. بالنسبة للمعاملة، يتم توفير حزمتين من المستندات للمبنى وللموقع. لن تقوم Rosreestr بتسجيل أحدهما دون الآخر.

الحالة الثانية - المنزل مملوك والأرض غير مسجلة كملكية.

في هذه الحالة، يجوز تأجير الأرض، ثم، بالتزامن مع اتفاقية شراء وبيع المنزل، يتم إعداد اتفاقية التنازل عن حق الإيجار وتقديمها أيضًا إلى Rosreestr للتسجيل. يجب ألا يكون عقد الإيجار متأخرًا عن موعده ويجب ألا تكون هناك متأخرات إيجارية. يتم إرفاق إشعار من البلدية بشأن تغيير المستأجر برقم وارد باتفاقية التنازل عن عقد الإيجار؛ وفي هذه الحالة، ليس من الضروري انتظار رد من الإدارة، الإجراء ذو ​​طبيعة إخطار؛ . سيتم نقل جميع الحقوق والالتزامات المحددة في عقد الإيجار إلى المستأجر الجديد.

قد تكون قطعة الأرض مملوكة لصاحب المنزل على أساس اتفاق الاستخدام الدائم، أو قرار تخصيص قطعة الأرض، أي أن الأساس هو استخدام قطعة الأرض هذه، وليس ملكية الأرض. البائع. وفي هذه الحالة يجوز بيع مبنى سكني أو جزء من منزل بدون أرض، ولكن يجب أن يشير عقد البيع والشراء إلى أن المبنى السكني يقع على قطعة أرض بمساحة كذا وكذا على أساس تخصيص الأرض كذا وكذا وثيقة.

إذا كان المنزل مملوكًا، ولكن لا توجد مستندات على الأرض على الإطلاق، فلن يشهد كتاب العدل على الإطلاق مثل هذه المعاملة؛ يجب أولاً تسجيل الأرض الموجودة أسفل المنزل - المؤجرة أو الخصخصة أو الشراء. في شكل مكتوب بسيط، لا يزال من الممكن بيع منزل بدون أرض (إذا كانت الأرض مملوكة للبلدية)، ولكن هذا التخفيف في القانون سينتهي قريبًا، لأنه وفقًا لجميع قوانين الأراضي، يجب أن يكون المبنى مرتبطًا بالأرض، ولا يعلق في الهواء.

الموقف الثالث - هل من الممكن بيع المنزل بأكمله والاحتفاظ بجزء من الأرض لنفسك؟

وهذا ممكن بعد أن يتم تقسيم قطعة الأرض، لا بد من دعوة مهندس مساحي وتسجيل قطعتي أرض في السجل المساحي، واحدة بها منزل والأخرى مجانية، والحصول على شهادتي تسجيل ملكية جديدتين لـ كل قطعة أرض جديدة. بعد ذلك، يمكنك بيع المنزل مع قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل بالفعل. لكن، عزيزي أصحاب العقارات، يرجى ملاحظة أنه في هذه الحالة تحتاج إلى الالتزام بمعايير الأرض لمنطقة معينة، على سبيل المثال، الحد الأدنى لقطعة الأرض في منطقتي هو 6 فدان.

الحالة الرابعة – المبنى السكني والأرض في ملكية مشتركة.

أذكرك أنه بعد 1 يناير 2016، أصبحت معاملات نقل الملكية المشتركة لأطراف ثالثة من اختصاص كتاب العدل. في شكل مكتوب بسيط، يمكنك إجراء معاملة لبيع حصة من العقارات للمالكين المشاركين.

في هذه الحالة، يجب أن يتم بيع (التبرع) للحصة في الحق في المنزل بالتزامن مع حصة الحق في قطعة الأرض.

الوضع الخامس - المنزل وقطعة الأرض لهما مالكان خاصان مختلفان.

من حيث المبدأ، لا ينبغي أن يكون هذا الوضع موجودا، ولكنه يحدث، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة (قبل عام 2001)، عندما كانت الوثائق في حالة من الفوضى. ويجب جعل هذا الوضع متوافقاً مع القانون. يلتزم صاحب المنزل بتسجيل قطعة الأرض تحت المنزل عن طريق شرائها أو توقيع عقد إيجار مع صاحب قطعة الأرض.

القصة التي قيلت لقضاة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بسيطة للغاية وبارعة، وبالتالي فهي حقيقية ونموذجية تمامًا للواقع الروسي. والحقيقة هي أن سيدة الأعمال تاتيانا جوريشايا اشترت متجرًا في مزاد من إدارة المنطقة في إقليم كراسنويارسك، وعندما حاولت تسجيل ملكيته، تم رفضها. والسبب هو أن المبنى تم بيعه بدون قطعة أرض. كيف يمكن أن يحدث هذا؟ هذا هو أول شيء أريد أن أسأله. في الواقع، وفقًا لتشريعات الأراضي، تُباع المباني دائمًا بقطعة أرض، لأنها غير قابلة للتجزئة بشكل أساسي. لا يمكن للمبنى أن يعلق في الهواء!؟

وما يزيد من التناقض في هذا الوضع هو أن ثلثي الأرض الموجودة أسفل المتجر مستأجرة من نفس سيدة الأعمال التي اشترته. يبدو ما الذي يمنع الاعتراف بملكية المتجر إذا كان هو والأرض تحت تصرف شخص واحد؟ مشكلة في الأعمال الورقية. هذا ما أشارت إليه غرفة التسجيل، حيث تقدم رجل الأعمال بمستندات شراء المتجر. وتبين أن الإدارة لم تنظر ولم تتحقق من المستندات الخاصة بالأرض قبل الإعلان عن مزاد بيع المتجر.

لسوء الحظ، فإن إهمال التوثيق، وبشكل عام، قواعد إجراء المعاملات هو أيضًا أمر شائع جدًا في الإدارات المحلية.

وجاء في رسالة المزاد أن المتجر يقع على أرض مملوكة للدولة.

تم نشر إعلان المزاد في الصحيفة المحلية من قبل رئيس الإدارة الإقليمية لإقليم كراسنويارسك. تحدثت الرسالة عن بيع جناح تجزئة بمساحة 370 متر مربع. وأشير على الفور إلى أن المبنى يقع على قطعة أرض مملوكة للدولة، ولكنها مؤجرة.

تشير الرسالة أيضًا إلى السعر الأولي للعقار - ما يزيد قليلاً عن مليون روبل، ولكن دون تحديد ما إذا كان هذا المبلغ يشمل تكلفة قطعة الأرض.

دفعت تاتيانا جوريشايا 3 ملايين روبل للمتجر

وكانت هذه نتيجة المزاد. عرض رجل الأعمال سعر 3 ملايين روبل وأصبح الفائز. ثم وقعت الاتفاقية المقابلة ودفعت المبلغ بالكامل.

كما اتضح، تم تأجير معظم الأراضي الموجودة تحت المتجر - أيضا من تاتيانا جورياشا. وقعت عقد إيجار مع الإدارة عام 2004 لمدة 10 سنوات. وربما لهذا السبب تقدمت بطلب للمشاركة في المزاد - أثناء التصرف في الأرض، أراد رجل الأعمال شراء المتجر الذي يقف عليها، من أجل امتلاك كليهما لاحقًا.

تم رفض Tatyana Goryachaya تسجيل ملكية المتجر بسبب انتهاكات القانون

وقد دافعت خدمة التسجيل الفيدرالية الإقليمية عن رفضها على النحو التالي: تم بيع المبنى بشكل أساسي بدون قطعة أرض، وهو ما ينتهك القانون. لماذا تدعي خدمة التسجيل الفيدرالية أن المبنى قد تم بيعه بدون قطعة أرض؟ لأن قطعة الأرض غير موثقة: لم يتم تشكيلها بحجم يتوافق مع حجم المبنى، ولم تخضع للتسجيل المساحي، ولم يتم تخصيص رقم مساحي لها.

نظرًا لأن Goryachaya قد دفعت بالفعل ثمن المتجر، لكنها لم تتمكن من الحصول على ملكيته، فقد لجأت إلى المحكمة مطالبة بإعلان بطلان معاملة الشراء والبيع واسترداد 3 ملايين روبل من الإدارة، أي إعادة أموالها.

وقد اتخذت محاكم مختلفة قرارات متعارضة

وبعد النظر في مطالبة سيدة الأعمال، رفضتها محكمة التحكيم في إقليم كراسنويارسك. ومع ذلك، ألغت 3AAS قرار المحكمة الابتدائية هذا، وكان لدى تاتيانا جورياتشيفا أمل في استعادة أموالها. ولسوء الحظ، حرمتها FAS VSO من هذا الأمل، لأنها أيدت قرار المحكمة الابتدائية.

ثم قدمت سيدة الأعمال شكوى إلى محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي، التي أحالت هيئتها القضائية القضية إلى هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا.

وفي المحاكمة، أكد ممثل الإدارة أنه عُرض على جورياتشيفا مراراً وتكراراً شراء قطعة الأرض

وبحسب ممثل الإدارة، فهي لم تقاوم حل مشكلة قطعة الأرض فحسب، بل على العكس من ذلك، سعت إلى حلها. تحقيقا لهذه الغاية، تم إرسال رسائل مرارا وتكرارا إلى رجل الأعمال مع عرض لشراء قطعة الأرض.

ثم ذكر قضاة محكمة التحكيم العليا أن اتفاقية الإيجار لنفس قطعة الأرض قد أبرمت سابقًا مع جوريشايا وهي سارية حاليًا. لماذا شرائه؟ رد ممثل الإدارة على ذلك قائلاً: لا يتم تسجيل ملكية المبنى بسبب عدم إنهاء عقد الإيجار. ولذلك، يبدو أن Hot تسعى على وجه التحديد إلى استعادة المبلغ المالي. لكن دفعها الآن يمثل مشكلة كبيرة بالنسبة للإدارة.

واعترفت الإدارة بأن الموقع لم يتم تسجيله بشكل صحيح، رغم أنه كان ينبغي القيام بذلك قبل المزاد

ولم ينكر ممثل الإدارة ضرورة مواءمة المخطط المساحي مع القانون وضرورة تسجيل قطعة الأرض.

لكن إذا أدركت الإدارة ذلك، فإنها، بحسب القضاة، أشارت في الرسالة إلى معلومات غير دقيقة عن الموقع. وفي وقت المزاد، ووفقاً للتشريع الحالي، لم تكن الأرض تعتبر ملكاً للدولة، كما هو مذكور في الإعلان، ولكنها كانت ملكاً للبلدية وكانت خاضعة للتسجيل المساحي. قد يكون موضوع المعاملة قطعة أرض خضعت للتسجيل المساحي. وإلا، فقد يتم إعلان أن المعاملة غير صالحة.

توصل 3AAS إلى نفس النتيجة. واعتبر أن اتفاقية البيع والشراء الخاصة بالمتجر لم تتوافق مع متطلبات التشريعات الحالية وكانت باطلة لبطلانها. وقد وافقت هيئة قضاة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي على هذا القرار في قرارها.

كان على قضاة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي توضيح أمر أساسي: لا يمكن بيع مبنى المتجر إلا مع الأرض

وهذا ما يشير إليه قانون خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية. وسأل قضاة محكمة التحكيم العليا ممثلة الإدارة عما إذا كانت قد راعت أحكام هذا القانون على الإطلاق. واستناداً إلى المادة 28، كان المبنى المتنازع عليه وقطعة الأرض الواقعة تحته خاضعين للبيع المشترك في المزاد العلني. يحدث عزل المبنى في وقت واحد مع قطعة الأرض. واحتجت الإدارة بشكل ضعيف على عدم الإشارة إلى ذلك في القانون المدني.

بمعنى آخر، الإدارة الخاملة، بعد أن طرحت المتجر للبيع بالمزاد، لم يكن لديها أي فكرة فقط أن قطعة الأرض كانت في ملكية البلدية، ولكن أيضًا أنه تم بيعها مع المتجر؟

ونتيجة لذلك، أيدت محكمة التحكيم العليا قرار 3AAC، الذي، في رأي هيئة الرئاسة، قام بتقييم ظروف القضية بشكل صحيح. والآن أصبحت إدارة المنطقة ملزمة بإعادة الأموال إلى سيدة الأعمال جوريا، حيث تم إعلان بطلان معاملة بيع وشراء المبنى. وأكدت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي، بحكمها، الممارسة التي اتبعتها محاكم التحكيم سابقًا: يمكن بيع المبنى مع قطعة أرض.

فيكتوريا تسيجانكوفا، ليف ميروف

هل يمكن بيع منزل دون بيع الأرض التي يقع عليها؟ يوجد في قانون الأراضي في الاتحاد الروسي قواعد قانونية محددة بوضوح تجيب على هذا السؤال.

هل من الممكن بيع منزل بدون أرض؟

غالبًا ما يُطرح السؤال عما إذا كان من الممكن إضفاء الطابع الرسمي على بيع المنزل دون بيع الأرض التي يقع عليها. وفقًا لقانون الأراضي في الاتحاد الروسي، تتم المعاملات مع العقارات في شكل مباني تقع على قطعة أرض مع قطعة الأرض في حالة وجود مالك واحد للمبنى. القواعد القانونية الموضوعة على أساس القانون الاتحادي هي أن الأرض والمبنى عليها مرتبطان ببعضهما البعض.

يشمل مفهوم العقارات الممتلكات المرتبطة مباشرة بالأرض. عندما تباع الأرض، يباع المنزل أيضا. والعكس صحيح – إذا أصبح المبنى ملكاً لشخص آخر، فإن نفس المصير يصيب قطعة الأرض التي تحته.

وفي الحالات التي يتم فيها بيع جزء من المبنى، يتم في نفس الوقت نقل حصة متناسبة من قطعة الأرض. عند إبرام عقد شراء منزل، يجب أن تؤخذ مسألة الأرض بعين الاعتبار. إذا لم ينص العقد على نقل ملكية الأرض مع البناء، اعتبر باطلا.

وتنص الفقرة 4 من المادة 35 من القانون على استثناءات من القاعدة العامة. أي أن المنزل والأرض لا يصبحان متكاملين ولا يتم بيعهما معًا:

1. إذا تم عزل جزء من المبنى، والذي لا يمكن تخصيصه عمليًا مع قطعة أرض؛
2. إذا تم سحب الأرض التي يقع عليها البناء من التداول.

ما هي المستندات المطلوبة لبيع منزل؟

لتسجيل بيع منزل مع الأرض، عليك إعداد المستندات التالية:

1. جواز سفر المالك
2. شهادة ملكية العقارات؛
3. مخطط قطعة الأرض وجواز السفر الفني الخاص بها؛
4. وثائق الملكية؛
5. طلب (موجه إلى المركز الإداري) ؛
6. القرار الصادر عن الإدارة؛
7. عقد تم تنفيذه قانونيًا لشراء (بيع) مبنى؛
8. فعل القبول والتحويل؛
9. شهادة تسجيل حقوق المشترين في العقار الذي تم شراؤه.

كيفية ترتيب بيع منزل - تعليمات خطوة بخطوة بدون وسطاء

يوجد اليوم العديد من الشركات الوسيطة التي ستتولى ترتيب بيع أو شراء العقارات للعملاء مقابل رسوم مناسبة جدًا. لتوفير الوقت والجهد، يمكنك استخدام خدمات أحدهم. إذا كنت ترغب في ذلك، يمكنك إكمال المعاملة بنفسك. لتنفيذ العملية بنجاح، يوصى بالتصرف وفقًا لتعليمات بسيطة تتكون من عدة خطوات متتالية.

أولاً،تحتاج إلى معرفة ما إذا كانت أوراق المنزل المتبقية من المالك السابق تحتوي أيضًا على مستندات خاصة بالأرض. إذا لم يتم العثور عليهم فجأة، فأنت بحاجة إلى كتابة طلب إلى السلطات الإدارية المحلية لنقل قطعة الأرض إلى ملكية أو الحصول عليها للإيجار.

ثانيًا،تحتاج إلى الحصول على قطعة الأرض:

1. الخطة المساحية
2. شهادة تقنية؛
3. وثائق تقنية؛
4. جواز السفر المساحي.

تنص النسخة الأخيرة من التشريع على إمكانية الحصول على جواز سفر مساحي إذا كانت مساحة الأرض صغيرة.

ثالث،يجب عليك معرفة حجم قطعة الأرض المتضمنة في إدارة المبنى. إذا كانت مساحة الأرض غير كافية للمبنى الذي يتم بيعه، فستكون هناك حاجة إلى لائحة لحل هذه المشكلة. بعد كل شيء، وفقا لقواعد القانون، يمتلك صاحب المبنى كل من الأرض الموجودة تحت المنزل والمنطقة القريبة منه.

الرئيسية / العقارات / حقوق ملكية قطعة أرض عند بيع العقارات الواقعة عليها

تنص المادة 552 من القانون المدني على مبدأ العلاقة التي لا تنفصم بين قطعة الأرض والعقار الموجود عليها (البند 1). ويترتب على هذا القاعدة القانونية أنه بموجب عقد بيع مبنى أو هيكل أو عقارات أخرى، يقوم المشتري، بالتزامن مع نقل ملكية هذه العقارات، بنقل الحقوق في قطعة الأرض التي تشغلها هذه العقارات والضرورية لاستخدامه.

ويمكن التعليق على القاعدة السابقة بما يلي: العقار يتبع مصير قطعة الأرض، وعندما يتم بيعها يجب حل مسألة حق المشتري في قطعة الأرض.

تحدد الفقرتان 2 و 3 من المادة 552 من القانون المدني قواعد البيع في الحالات التالية:

1. البائع (مالك) العقارات (على سبيل المثال، مبنى سكني، داشا) هو في نفس الوقت مالك قطعة الأرض التي يقع عليها العقار الذي يتم بيعه.
2. البائع (المالك) للعقار ليس مالكًا لقطعة الأرض التي يقع عليها العقار المباع.

في الحالة الأولى، ووفقاً للفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني، تنتقل ملكية قطعة الأرض التي يشغلها العقار المباع والضرورية لاستخدامه إلى المشتري، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. انتبهوا للشرط الأخير سنعود إليه لاحقا.

في الحالة الثانية، وفقًا للفقرة 3 من المادة 552 من القانون المدني، يكتسب مشتري العقارات الحق في استخدام (على سبيل المثال، استئجار) قطعة الأرض المقابلة، كما يفعل بائع العقارات. وهذا يعني أنه إذا حصل المشتري على ملكية مبنى على قطعة أرض استأجرها بائع المبنى، فإن حق استئجار قطعة الأرض ينتقل إلى المشتري بالمبلغ وبالشروط التي كان لدى بائع المبنى.

بالنسبة للقارئ اليقظ، فإن أحكام القانون المدني المذكورة أعلاه ستثير العديد من الأسئلة: ماذا تعني عبارة "تشغلها هذه العقارات"، "ضرورية لاستخدامها"، وما إلى ذلك؟ كيف نفهم نقل ملكية قطعة أرض تشغلها العقارات؟ هل سيتم تشكيل قطعة أرض جديدة (ثانية) في هذه الحالة، متجاوزة الإجراء الشاق للتسجيل المساحي للدولة؟ وهذه ليست قائمة كاملة بالأسئلة المحتملة.

دعونا نحاول الإجابة على بعض الأسئلة المحتملة على الأقل.

في البداية، دعونا ننتقل إلى الفقرة 3 من المادة 129 من القانون المدني، والتي بموجبها يمكن التصرف في الأرض (بيعها أو نقلها كهبة، وما إلى ذلك) أو نقلها من شخص إلى آخر بطرق أخرى إلى الحد الذي تداولها مسموح به بموجب قوانين الأراضي. من المعروف أن القانون الرئيسي للأرض هو قانون الأراضي في الاتحاد الروسي. يترتب على الفقرة 3 من المادة 3 من قانون الأراضي أن "علاقات الملكية المتعلقة بملكية واستخدام والتصرف في قطع الأراضي، وكذلك المعاملات معها، ينظمها التشريع المدني، ما لم ينص تشريع الأراضي والغابات والمياه على خلاف ذلك ...، قوانين اتحادية خاصة."

ويترتب على ما سبق أنه في حالة وجود تعارض (تناقض) بين قواعد القانون المدني وقانون الأراضي في العلاقات القانونية المماثلة، فإن قواعد قانون الأراضي لها الأولوية على قواعد القانون المدني، مما يعني أن قواعد قانون الأراضي يجب أن تطبق.

الآن دعونا نرى كيف يُقترح التصرف في الحالات التي وصفناها في بداية الصفحة، وفقًا لقواعد قانون الأراضي. وهل يحتوي الكود على هذه القواعد؟ ففي نهاية المطاف، هناك بند في الفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني: "... ما لم ينص القانون على خلاف ذلك".

وترد هذه القواعد في التعليمات البرمجية. وبالتالي، وفقًا للفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي (الفقرة 1)، يتم نقل ملكية (نقل الملكية) لمبنى أو هيكل أو هيكل يقع على قطعة أرض ويعود ملكيته لشخص واحد مع قطعة الأرض .

وعلى النقيض من الفقرة 2 من المادة 552 من القانون المدني، فإن الفقرة 4 من المادة 35 من القانون المدني لا تحتوي على أي ذكر لقطعة الأرض المشغولة بالعقارات والضرورية لاستخدامها. يقضي هذا المعيار القانوني بالبائع بنقل ملكية قطعة الأرض بأكملها إلى المشتري، وليس جزءًا منها.

يحتوي قانون الأراضي على تعريف قانوني لقطعة الأرض، والتي تُفهم على أنها جزء من سطح الأرض، ويتم تحديد حدودها وفقًا للقوانين الفيدرالية (المادة 11.1 من قانون الأراضي)، وقطع الأراضي التي خضعت فقط يمكن أن يكون التسجيل المساحي للدولة موضوعًا للشراء والبيع (البند 1، المادة 37 من قانون الأراضي).

يمكن صياغة قاعدة البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي (الفقرة 1) باللغة العامية على النحو التالي: "إذا كنت ترغب في بيع منزل، فيجب عليك بيع (نقل الملكية) كامل قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل يقع جنبا إلى جنب مع المنزل." والفقرة 5 من الفقرة 4 من المادة 35 من قانون الأراضي تحتوي على قاعدة أخرى. إذا قمت بإعادة صياغتها، فسيبدو الأمر كالتالي: "هل تريد بيع قطعة أرض؟- ملزم ببيع المباني والمنشآت القائمة عليه مع قطعة الأرض.المعاملات التي تنتهك هذه القواعد باطلة (باطلة) لأنها مخالفة للقانون (المادة 168 من القانون المدني).

وبالتالي، إذا واجهت موقفًا عند الشراء أو البيع، حيث يكون للمبنى وقطعة الأرض نفس المالك، عند إجراء معاملة مع هذه الأشياء، يجب عليك الاسترشاد بالقواعد المنصوص عليها في تشريعات الأراضي.

تنص المادة 35 من القانون المدني على الحالة التي يكون فيها المبنى وقطعة الأرض التي يتم بيعها لها عدة مالكين (ملكية مشتركة). وفي هذه الحالة، فإن بيع حصة في ملكية المبنى يترتب عليه بيع حصة في ملكية الأرض. ويجب أن يتناسب حجم هذه الحصة مع حصة ملكية المبنى.

الآن دعونا نفكر في موقف لا يكون فيه بائع العقار هو مالك الأرض التي يقع عليها. وفقًا لقواعد القانون المدني (البند 3 من المادة 552 من القانون المدني)، في هذه الحالة، يكتسب مشتري العقارات الحق في استخدام (على سبيل المثال، استئجار) قطعة الأرض المقابلة كبائع للعقارات.

إن قانون الأراضي (الفقرة 1 من المادة 35)، بعد تعريف قطعة الأرض الواردة فيه، يستنسخ هذه القاعدة، في رأينا، بشكل أكثر صحة. ينص البند 1 من المادة 35 من قانون الأراضي على أن البائع لا يكتسب الحق في استخدام قطعة الأرض المقابلة، ولكن الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها مبنى وهيكل وهيكل وضروري لاستخدامها بنفس الشروط وبنفس الحجم مثل المالك السابق.

يستلزم التصرف في حصة في ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل على قطعة أرض مملوكة لعدة أشخاص التصرف في حصة في ملكية قطعة أرض يتناسب حجمها مع حصة ملكية الأرض بناء، هيكل، هيكل.

سؤال:أرغب في الحصول على ملكية مبنى متهدم (مستودع سابق) للترميم اللاحق وتنظيم الإنتاج الصغير. المالك الحالي لم يسجل ملكية الأرض. من فضلك قل لي كيف أتجنب البيروقراطية غير الضرورية وعدم الوقوع في مشكلة عند إجراء المعاملة.

شكرا لكم مقدما.

إجابة:

إن الحصول على ملكية العقارات دون الحصول على الحق في قطعة الأرض الموجودة أسفلها هو وضع شائع، وينظمه القانون بالتفصيل.

بعد أن أصبحت مالكًا لمستودع يقع على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر، يحق لك الاستخدام الدائم لجزء قطعة الأرض الموجود أسفل هذا المبنى. تنطبق هذه القاعدة إذا لم تثبت خلاف ذلك في اتفاقية مع مالك الأرض (البند 1، المادة 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).

يجب إيلاء اهتمام خاص للحقوق (إن وجدت) التي يتمتع بها بائع المستودع في قطعة الأرض هذه. وهذا أمر مهم لأنك ستحصل على الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض بنفس الشروط وبنفس القدر مثل المالك السابق للعقار.

إذا كان مالك الأرض التي يقع عليها مستودعك يرغب في بيع أرضه أو رهنها ونحو ذلك، فإن ذلك لن يؤثر على ملكيتك للعقار، لأن إنهاء أو تغيير ملكية قطعة أرض ليس أساسًا لإنهاء أو تغيير حق استخدام هذه قطعة الأرض المملوكة لمالك العقار (البند 2 من المادة 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

أنت، بصفتك المالك الشرعي لمبنى المستودع، على الرغم من وقوعه على أرض شخص آخر، يحق لك امتلاك هذا المستودع واستخدامه والتصرف فيه وفقًا لتقديرك الخاص، بما في ذلك استعادته، إلى الحد الذي لا يؤدي فيه ذلك إلى لا تتعارض مع شروط استخدام الموقع المقررة بموجب القانون أو الاتفاقية. لذلك، يجب معرفة حالة هذه الأرض ومالكها ووجود أي قيود على الاستخدام قبل شراء المستودع. وقد تكون قطعة الأرض مخصصة للزراعة أو لاحتياجات دفاعية أو ما إلى ذلك، مما قد يجعل من المستحيل بناء أي مستودعات صناعية على الإطلاق.

شراء وبيع الأراضي مع المبنى: قواعد تسجيل المعاملة

علاوة على ذلك، قد يتم فرض محظورات على الأرض في شكل اعتقالات، وقد يتم تأجيرها ثم تأجيرها. يعد الحصول على معلومات كاملة عن الأرض أمرًا إلزاميًا قبل إبرام اتفاقية شراء وبيع العقارات.

إن الاستحواذ على العقارات على قطعة أرض يعني أيضًا الحصول على حق الشفعة في شراء أو استئجار قطعة أرض تحتها على أشخاص آخرين، وإذا كانت الأرض في ملكية الدولة أو البلدية، فإن الحق الحصري لخصخصتها (البند 3 من المادة 35 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي).

يوجد حظر تشريعي (البند 4 من المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي) على بيع مبنى بدون أرض تحته، إذا كانا ينتميان إلى نفس الشخص. وبالتالي، لديك الحق في شراء مستودع بدون أرض حتى يقوم المالك الحالي للمبنى بإضفاء الطابع الرسمي على حقوق الأرض. وبعد ذلك، لن يكون من الممكن بيع المبنى إلا بالتزامن مع بيع الأرض. انتبه إلى ما إذا كان المالك الحالي للمستودع قد بدأ في تسجيل حقوق الأرض وفي أي مرحلة يتم هذا التسجيل.

في اتفاقية إضفاء الطابع الرسمي على نقل ملكية المستودع، يلزم الإشارة إلى المصير القانوني لقطعة الأرض التابعة لها. خلاف ذلك، سيتم تعليق تسجيل الدولة لحقوق الملكية الخاصة بك.

سيتم تحديد مساحة قطعة الأرض التي يشغلها المستودع والضرورية لاستخدامه وفقًا للفقرة 3 من الفن. 33 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، أي وفقًا لنوع النشاط المحدد في المستودع ومع قواعد استخدام الأراضي وتطويرها وإدارة الأراضي والتخطيط الحضري ووثائق التصميم المعتمدة لهذا الموقع.

وبالتالي، لا توجد مخاطر كبيرة عند تسجيل ملكية المستودع بشكل صحيح دون تسجيل الحقوق في قطعة أرض. ومع ذلك، يجب أن تكون لديك معلومات حول حالة الأرض (ربما تكون محدودة أو مستبعدة تمامًا من التداول، أو قيد الاعتقال، أو مصنفة على أنها أرض زراعية، وما إلى ذلك).

انتبه إلى ما إذا كان المالك الحالي للمستودع قد بدأ في تسجيل حقوق الأرض وفي أي مرحلة يتم هذا التسجيل، لأنه هناك حظر قانوني على بيع مبنى دون الأرض الموجودة تحته إذا كانت مملوكة لنفس الشخص.

في العقد، يعد الإشارة إلى المصير القانوني لقطعة الأرض بموجبه مطلبًا حتميًا لسلطات التسجيل.

المحامي الرئيسي لشركة PRESIDENT CONSULT LLC Z. Brusova

اختر موضوعا اخر

عقد البيع
قطعة أرض بدون مباني

_____________________ ____ ____________ 201_ز.

غرام. RF ______________________________________________، والمشار إليه فيما يلي باسم "البائع"، من ناحية، و
غرام. من ناحية أخرى، أبرم RF _____________________________________________، والمشار إليه فيما يلي باسم "المشتري"، هذه الاتفاقية على النحو التالي:

1. موضوع الاتفاقية

1.1. وفقًا لهذه الاتفاقية، ينقل البائع الملكية إلى المشتري، ويتعهد المشتري بقبول ودفع الثمن المتفق عليه في هذه الاتفاقية، العقارات التالية، والمشار إليها فيما يلي باسم "العقار":
قطعة أرض برقم مساحي _______________________ بمساحة ________ متر مربع. م.، تقع في _____________________________________، فئة الأرض - _______________________________________، الاستخدام المسموح _________________.
1.2.

العقار ملك للبائع بحق الملكية على أساس المستندات التالية: (اذكر المستندات التأسيسية المحددة في شهادة المتبرع بكافة التفاصيل).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
يتم إثبات حق البائع في العقار من خلال شهادة تسجيل الدولة للحقوق بتاريخ ____________. السلسلة ______ رقم______________، بالإضافة إلى سجل القيد رقم _________________________.
1.3. عند النقطة المحددة في البند 1.1. الاتفاقية لا تحتوي قطعة الأرض على أي أشياء عقارية مملوكة للبائع. (إذا أظهر جواز السفر المساحي لقطعة أرض وجود منزل هناك، فقد يرفضون التسجيل)، لأنه يحظر التغريب المنفصل للمنزل والأرض. ربما لا يزال الأمر يستحق تسجيل المنزل حسب الإقرار قبل التسجيل ومن ثم التبرع بالمنزل والأرض؟)
1.4. يضمن البائع أن حالة قطعة الأرض مناسبة للاستخدام وفقًا للغرض المقصود منها والاستخدام المسموح به.

2. السعر وإجراءات الدفع

2.1. سعر عقد العقار هو ____ (______) روبل.
2.2. قام المشتري بتحويل المبلغ النقدي المدفوع مقابل العقار واستلمه البائع. وثيقة تحويل الأموال هي هذه الاتفاقية (ملاحظة* هذا البند من الاتفاقية مناسب فقط إذا كان أطراف الاتفاقية مواطنين. يُحظر الدفع النقدي بين المنظمات بمبالغ تزيد عن 100000 روبل. إذا كان هناك نظام دفع مختلف، يجب تغيير هذا الشرط).

3. تسجيل الدولة

3.1. تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ وتعتبر مبرمة منذ لحظة التوقيع عليها من قبل الطرفين.
3.2. يتم توزيع التكاليف المرتبطة بتسجيل الدولة لحقوق ملكية المشتري بين الطرفين وفقًا للتشريعات الحالية.
3.3.

هل من الممكن شراء منزل بدون أرض؟

بحلول وقت توقيع الاتفاقية، يكون البائع قد نقل الملكية إلى المشتري، وتم فحصها وقبولها من قبل المشتري، وليس لدى المشتري أي مطالبات. وثيقة نقل الملكية هي هذه الاتفاقية. لا يقوم الطرفان بوضع فعل القبول والنقل. (إذا كان هناك نظام مختلف لنقل الملكية فيجب تغيير هذه الفقرة)

4. الشروط الخاصة

4.1. يضمن البائع أنه قبل التوقيع على هذه الاتفاقية، لم يتم بيع العقار لأي شخص، ولم يتم تقديمه كهدية، ولم يتم رهنه، ولم تكن مثقلة بحقوق أطراف ثالثة، ولم يكن محل نزاع أو قيد الاعتقال (الحظر).
4.2. يؤكد طرفا الاتفاقية أنهم غير محرومين من الأهلية القانونية، وليسوا تحت الوصاية أو الوصاية، ولا يعانون من أمراض تمنعهم من فهم جوهر الاتفاقية، وأنه لا توجد ظروف تفرض تنفيذ هذه الاتفاقية .

5. أحكام ختامية

5.1. تم تحرير الاتفاقية من ثلاث نسخ لها قوة قانونية متساوية، يحتفظ البائع بواحدة منها، والثانية لدى المشتري، والثالثة - الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق الملكية العقارية.

عناوين وبيانات الأطراف:

بائع:

مشتر:
الاسم الكامل _____________________________________، تاريخ الميلاد ________، مكان الميلاد ____________، مسجل على العنوان: __________، جواز السفر __________ رقم _______________، صدر (متى) ______ من __________________________________________.

توقيعات الأطراف:

البائع: ____________________________________

مشتر: __________________________________________________

حول خدماتي القانونية وخدمات زملائي في مجال قانون الأراضي، انظر هنا

تم نشر الإدخال من قبل المؤلف تاتيانا سكفورتسوفا في فئة نماذج العقود، برنامج تعليمي قانوني مع العلامات: شكل اتفاقية لشراء وبيع قطعة أرض، اتفاقية شراء وبيع قطعة أرض، اتفاقية قياسية لـ شراء وبيع قطعة أرض، نموذج اتفاقية شراء وبيع قطعة أرض.

اتفاقية بيع وشراء لقطعة أرض بدون مباني

عقد بيع وشراء قطعة أرض بدون مباني

الاستشارات ←

لقد باعوا لي مبنى بدون أرض

مرحبًا! باعتني الإدارة مبنى غير سكني بدون أرض عن طريق المزاد، حيث لم تكن الأرض محددة وقت المزاد. بعد ذلك قامت الإدارة بترسيم الأرض وعرضت عليّ شرائها. أخبرني ما إذا كان المبنى قد تم بيعه لي بشكل قانوني بدون أرض "في الهواء".

مرحبًا! شكرا لتواصلك مع مركز حماية الحقوق.

وفقا للفن. 273 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عندما يتم نقل ملكية مبنى أو هيكل مملوك لمالك قطعة الأرض التي يقع عليها، فإن ملكية قطعة الأرض التي يشغلها المبنى أو الهيكل والضرورية يتم نقل استخدامه إلى الجهة المستحوذة على المبنى أو الهيكل.

بموجب الفن. 271 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق لمالك المبنى أو الهيكل أو العقارات الأخرى الواقعة على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر استخدام قطعة الأرض التي قدمها هذا الشخص لهذا العقار.

تنص المادة 35 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي على أنه عندما يتم نقل ملكية مبنى أو هيكل يقع على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر إلى شخص آخر، فإنه يكتسب الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها المبنى، الهيكلية والضرورية لاستخدامها، بنفس الشروط وبنفس المقدار مثل مالكها السابق. لا يجوز التصرف في قطعة أرض بدون مبنى أو هيكل يقع عليها إذا كانت مملوكة لنفس الشخص.

وهكذا ينص التشريع على إمكانية التصرف في المبنى دون التصرف في الأرض، لكنه يحظر العكس.

وفقا للفن. 37 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، لا يمكن أن يكون موضوع الشراء والبيع إلا قطع الأراضي التي خضعت للتسجيل المساحي للدولة.

يشير عدم وجود خطة حدودية، وبالتالي غياب التسجيل المساحي، إلى أن قطعة الأرض هذه لا تحتوي على خصائص محددة بشكل فردي ولا يمكن أن تكون موضوعًا للتداول المدني.

وفيما يتعلق بما ورد أعلاه، فإن ملكية قطعة الأرض وإمكانية إجراء المعاملات المتعلقة بقطعة الأرض لم تنشأ إلا بعد تسجيلها في السجل المساحي.

حاليا، وفقا للفن. 39.3، 39.20 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي، لديك الحق الحصري، دون إجراء مناقصة، للحصول على قطعة أرض للملكية أو الإيجار بصفتك مالك المباني والهياكل الموجودة على قطعة الأرض هذه.

ميخائيلوفسكي يوري يوسيفوفيتش(23/06/2013 الساعة 09:15:20)

مساء الخير يعد مسح الأراضي أمرًا قانونيًا، ومن الصعب وصف أسعار السوق للأراضي في منطقة موسكو المباشرة في السنوات الأخيرة بأنها منخفضة. كانت هناك حالات عندما يكون للمنزل مالك واحد والأرض التي يقع عليها مالك آخر. تحتاج إلى الاتصال بلجنة أراضي خيمكي. إنها بالكاد أرض محظورة، ولكن قد يلزم هدم مبنى غير قانوني على نفقتك الخاصة. أنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت هناك أي مستندات للمنزل على الإطلاق، ومن ينتمي إليه وفقًا للوثائق. قائمة المستندات المطلوبة للحصول على حقوق: 1. نسخة من وثيقة هوية مقدم الطلب (المتقدمين) وهو فرد، أو هوية ممثل فرد أو .2. نسخة من شهادة تسجيل الدولة للفرد كرجل أعمال فردي (لأصحاب المشاريع الفردية)، ونسخة من شهادة تسجيل الدولة لكيان قانوني (للكيانات القانونية) أو مقتطف من سجلات الدولة لكيان قانوني أو فرد رجل الأعمال وهو مقدم الطلب المتقدم للحصول على حقوق في مساحة الأرض.3. نسخة من وثيقة تثبت حقوق (صلاحيات) ممثل فرد أو كيان قانوني، إذا تم تقديم الطلب من قبل ممثل مقدم الطلب (مقدمي الطلبات).4. إذا كانت هناك مباني وهياكل وهياكل على قطعة الأرض المكتسبة - مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (فيما يلي - سجل الدولة الموحد) بشأن الحقوق في المبنى والهيكل والهيكل الموجود على قطعة الأرض المكتسبة، أو: 4.1. الإخطار بغياب المعلومات المطلوبة عن الحقوق المسجلة للمباني والهياكل والهياكل المحددة في سجل الدولة الموحدة 4.2. نسخ من الوثائق التي تثبت (تؤسس) الحقوق في مثل هذا المبنى أو الهيكل أو الهيكل، إذا تم الاعتراف بأن الحق في مثل هذا المبنى أو الهيكل أو الهيكل وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي قد نشأ بغض النظر عن تسجيله في النظام الموحد سجل الدولة.5. مقتطف من سجل الدولة الموحد للحقوق في قطعة الأرض المكتسبة أو: 5.1. الإخطار بغياب المعلومات المطلوبة عن الحقوق المسجلة في قطعة الأرض المحددة في سجل الدولة الموحد 5.2. نسخ من الوثائق التي تثبت (تثبت) الحقوق في قطعة الأرض المكتسبة، إذا تم الاعتراف بأن الحق في قطعة الأرض هذه وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي قد نشأ بغض النظر عن تسجيلها في سجل الدولة الموحد.6. جواز سفر مساحي لقطعة أرض، أو مستخرج مساحي لقطعة أرض إذا تم تقديم طلب لاكتساب الحقوق في قطعة أرض معينة بغرض إعادة تسجيل الحقوق فيها. 7. نسخة من وثيقة تؤكد الظروف التي تمنح الحق في الحصول على قطعة أرض، بما في ذلك بشروط خاصة، للاستخدام الدائم (غير المحدد)، للاستخدام المجاني لمدة محددة، للملكية أو الإيجار وفقًا للشروط التي تحددها تشريعات الأراضي، إذا لم يتبع هذا الظرف المستندات المحددة في الفقرات من 1 إلى 6 من هذه القائمة. 8. رسالة من مقدم الطلب (مقدمي الطلبات)، تحتوي على قائمة بجميع المباني والهياكل والمنشآت الواقعة على قطعة الأرض والتي تم اكتساب الحقوق بشأنها، مع الإشارة (إذا كان مقدم الطلب) إلى أرقامهم المساحية (الجرد) وعنوان المراجع.